Вопрос: Многоквартирный дом построен и введен в эксплуатацию в 1960-х годах. Земельный участок не сформирован по настоящее время. Кто должен формировать земельный участок под многоквартирным домом – собственники или орган местного самоуправления? Нужно ли платить налоги?
Земельный участок под многоквартирным домом должен формировать орган местного самоуправления на основании заявления одного из собственников.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка в этом случае осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (письмо Министерства экономического развития РФ от 29 декабря 2010 г. №Д23-5416 “О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом”).
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.).
Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.
Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П). При этом суды исходят из того, что в случае обращения собственника помещения в многоквартирном доме в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен этот дом, формирование и проведение кадастрового учёта земельных участков осуществляются в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 30 сентября 2020 г. N 56-КАД20-1-К9).
При отсутствии обращения собственников помещений в многоквартирном доме образование указанного в ч. 3 ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ (ч. 4.1 ст. 16 Закона N 189-ФЗ).
Поскольку в рассматриваемой ситуации многоквартирный дом введен в эксплуатации до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то закон возлагает именно на органы местного самоуправления безусловную обязанность по заявлению собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, который необходим для его эксплуатации, сформировать земельный участок (Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 25 июня 2020 г. N 18-КАД20-1-К4, кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 27 мая 2020 г. N 89-КАД20-1-К7, определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 29 мая 2018 г. N 46-КГ18-4).
Для формирования земельного участка под многоквартирным домом проведение общего собрания собственников (ОСС) не обязательно.
Налог за земельные участки под многоквартирными домами не взимается
Земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не являются объектом налогообложения по земельному налогу. Данная норма вступила в силу с 1 января 2015 года и закреплена в пункте 6 части 2 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Обращаем внимание, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся:
- помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы;
- иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для социально-бытовых потребностей собственников помещений в доме, включая помещения для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
До 1 января 2015 года собственник помещения многоквартирного дома являлся налогоплательщиком земельного налога за долю земельного участка под многоквартирным домом.
